マンション売却の価格査定の基準って?

マンション売却の際には不動産鑑定士などの専門家が不動産を確認して価格査定をして行くことになりますが、この際の基準として使われる情報にはいくつかの種類があります。

まず最初にどのような物件であっても間違いなく確認されることになるのがその売却に出そうとしている地域の土地の相場です。

例えば東京都心の駅前一等地にある物件ということであればマンションとしての価値がほとんどない場合でもそこにあるというだけで高い価値を持ちますし、逆にほとんど人がいないような離島に建てられた豪華なマンションは相場が低いゆえに価格査定でも大した値はつきません。

もちろん自分がこれから売りに出そうとしているマンションと全く同じ条件の建造物など一個もないのですから相場がそのまま当てはまるわけではありませんが、それでも土地の相場が高いかどうかということは査定に多大な影響を与えます。

物件の建築方式と減価償却

次にチェックされるのが物件の建築方式とその方式に基づく減価償却から求められる残存価値です。

現在のマンションですと木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCの四種類のうちいずれかに分類されることになるでしょうが、新築価格は1平方メートルあたり木造が12万円、軽量鉄骨が14万円、重量鉄骨が17万円、RCが20万円とされています。

これを今もっているマンションに当てはめていくと、おおよその新築価格は算出できるでしょう。ここでは例として売るマンションを築10年のRC造で間取りは2LDK、面積は50平方メートルとしてみます。

この場合の新築時の価値は50平方メートル×20万円=1000万円となりますが、これはあくまでも新築で一切劣化が発生していない状態の条件です。

建物には減価償却、要するに劣化や摩耗によって発生する価値下落の割合のようなものが設定されており、一年当たり木造は4.5%、軽量鉄骨は3.7%、重量鉄骨は2.9%、RCは2.1%の減価償却が発生するとされています。

今回のケースは築10年ですから2.1%×10年=21%の価値下落が発生しているとなり、最終的な物件価値は1000万円×(1-0.21)=790万円となるわけです。

マンション売却における基準価値の算出の実例

さて、ここまででは土地と住宅の二つの価値について述べてきましたが、最終的なマンション売却における基準価値を出すにはこの二つを合算すれば良いのです。

仮に土地の値段が1000万円だったとすると、最終的な価格は住宅価値の790万円+1000万円=1790万円、従ってこのケースでは1790万円が売却に出そうとしているマンションの価値のひとまずの基準となります。

あとはその物件に関してプラスになる要素とマイナスになる要素を加味して行けば最終的な取引価格はおおよそイメージできるでしょう。

例えば今回のケースだと少人数世帯や夫婦が住む可能性が高いため学校が近いのであれば売値はさらに上がりますし、逆に近くに商店が無く生活に不便だということであれば売値は下がります。

ただこうした要素は不動産会社によってかなり判断が異なりますから、査定を依頼する場合は最低限の価値のイメージをしてから複数の不動産会社に話を聞いて判断して行くようにしましょう。